住宅ローンの借り換え は得か損か？金利差・諸費用・審査の要点12項目を解説

タイトル：住宅ローンの借り換えは得か損か？金利差・諸費用・審査の要点12チェック

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住宅ローンの借り換えは、金利条件が改善すれば返済負担を抑えられる可能性がある一方で、事務手数料や登記費用などの初期コスト、審査結果、金利タイプの選択によっては「思ったほど差が出ない」「総額では不利になる」ケースもあります。家計や事業のキャッシュに不安がある方、個人事業主・経営者で審査の通りやすさが気になる方、納税や社会保険料の状況が影響しないか心配な方に向けて、借り換えの基本から、得失の見方、必要書類と段取り、総返済額の比較方法を整理します。

借り換えの基礎知識

住宅ローンの借り換えは、現在返済しているローンを新しいローンで完済し、以後は新ローンを返済していく方法です。

狙いは主に金利条件の見直しによる利息負担の軽減ですが、借入先の変更（または同一金融機関内の商品変更）に伴い、手数料や登記関連費用などが発生します。

さらに、借り換えは「新規の申込み」として扱われるため、収入や返済負担、既存借入、物件評価などを踏まえた審査が行われます。

判断を「金利差だけ」で進めると、諸費用で効果が相殺される、または返済期間の変更で総返済額が増えるといったズレが起こりやすいです。

残高・残期間・諸費用・金利タイプ（固定/変動）を同じ土俵で並べ、申込み時点の条件で最終確認する前提で検討します。

借り換えと借増しの違い

借り換えは「今ある住宅ローンを完済し、条件の異なる住宅ローンに入れ替える」ことが中心です。

一方で、借入総額を増やして追加資金を確保する行為は一般に「借増し」と呼ばれ、取り扱いの可否や手続は金融機関・商品によって異なります。

住まいに関連する資金（リフォーム等）を住宅ローン枠で検討する場面はありますが、目的と返済計画が曖昧なまま借入額を増やすと、返済負担が上がり家計・事業キャッシュを圧迫しやすくなります。

比較の際は「借入総額が増えるのか」「条件の入替にとどまるのか」を先に分けると、判断がぶれにくくなります。

返済額が変わる仕組みポイント

借り換え前後で返済額や総返済額が動く要因は、主に金利、返済期間、返済方式の3点です。金利が下がれば利息の割合が減り、毎月返済額や総額が下がる可能性があります。

返済期間を延ばすと月々は下がりやすい一方、支払期間が長くなることで利息総額が増える場合があります。

返済方式（元利均等/元金均等）でも、返済初期の利息の大きさや毎月額の変化が異なります。
例えば、残高2,400万円・残期間18年のローンを借り換えるとき、金利差があっても諸費用が大きいと、総額の差が縮むことがあります。

月々の差だけでなく、諸費用を含めた総返済額の差も合わせて確認することが安全です。

固定金利・変動金利の選び方基準

固定金利は、一定期間または完済まで金利が原則固定され、返済額の見通しを立てやすい点が特徴です。

一方、当初の金利水準は変動より高めになりやすく、条件次第で総返済額が増える可能性があります。

変動金利は、基準金利の見直しに応じて金利が変わるため、当初は低く見えやすい反面、将来の上昇局面で返済額が増えるリスクを含みます。

実務上は「金利上昇が起きても家計（または事業）の返済余力で吸収できるか」を軸に、複数パターンで試算して選ぶのが基本です。

得する目安とタイミング

借り換えの得失は、金利差だけで決まりません。残高・残期間がどれだけ残っているか、初期費用がいくらか、借り換え後に返済期間がどう変わるかで結果が変わります。

一般に、残高が大きく残期間が長いほど利息差が積み上がりやすい反面、初期費用が重いと回収に時間がかかります。

また、借り換えは審査を伴うため、申込みの進めやすさ（収入が安定している時期、提出書類が揃う時期）も重要です。

個人事業主・経営者は、申告書・決算資料が確定し、説明材料を揃えやすいタイミングで動くと、手続が整理しやすくなります。

金利差と残期間の目安

金利差が大きく、残期間が長いほど、利息の差が積み上がりやすく効果が出やすい傾向があります。

一方、残期間が短い場合は、利息がすでに減ってきている段階のこともあり、借り換えによる総額差が小さくなる可能性があります。

また、返済期間を延長して毎月返済額を下げる選択は、月々の資金繰りの安定には寄与し得ますが、支払期間が伸びる分、総返済額が増える場合がある点は押さえておく必要があります。

残高と損益分岐のチェック

借り換えの損益分岐は、利息軽減の総額が初期費用を上回るかどうかで考えます。初期費用には、借り換え先の事務手数料、保証料の扱い、抵当権の抹消・設定に伴う登録免許税や司法書士報酬、契約書の印紙などが含まれ得ます。

概算の方向性を見るなら、「年間の利息差のイメージ」と「初期費用」を並べ、回収に何年かかりそうかを確認すると整理しやすいです。

例えば残高2,000万円で金利差が年0.4%なら、単純計算では年間約8万円程度の差が目安になります（元金の減少により年々変化します）。

初期費用が32万円なら、利息差の積み上げだけで約4年程度が一つの目安になります。最終判断は、金融機関の試算表（返済予定表ベース）で確認するのが安全です。

転職・収入変動時の注意点

借り換えは新規審査となるため、転職直後や収入が大きく変動した直後は、審査が慎重になる傾向があります。

勤続年数が短い、歩合や業績連動の比率が高いなど、安定性の説明が必要になりやすい状況では、提出書類の準備と説明の一貫性が重要です。

個人事業主・経営者は、直近だけでなく複数年の申告内容の推移が見られやすく、所得のブレが大きい場合は条件が厳しくなる可能性があります。

また、増収が一時的なのに返済額を高めに設定すると、翌年以降に資金繰りが苦しくなるリスクがあります。

試算は控えめな収入前提で行い、余裕が出た部分は繰上返済に回すなど、運用の柔軟性を残す考え方が現実的です。

• 転職直後は在籍や収入の継続性が確認されやすい
• 変動収入は単年より複数年の推移で見られやすい
• 返済計画は控えめな前提で作り、余裕は繰上返済に回す案も検討する
• 税金・社保の支払いに不安がある場合は、早めに状況整理と相談を進める

諸費用と総返済額

借り換えの得失は、金利差だけでなく、諸費用を含めた総返済額で決まります。諸費用には、借り換え先の事務手数料、保証料（保証会社を利用する商品の場合）、抵当権の抹消・設定など登記に関する費用、印紙税などが含まれ得ます。

さらに、今のローンを完済するための全額繰上返済に関して、手続方法や商品によって手数料が発生する場合もあります（有無・金額は金融機関により異なります）。

例えば、金利差で年間8〜10万円程度の利息が減る見込みでも、初期費用が40万円なら回収に複数年かかる計算になります。

資金繰りに余裕が小さい場合は、「実行月にいくら必要か」「いつ頃から実質的にプラスになりそうか」を資金繰り表に落として検討するのが安全です。

事務手数料と保証料の内訳

借り換えで発生しやすい代表的な費用が事務手数料です。事務手数料は「定額型」と「定率型（借入額に対して一定割合）」があり、借入額が大きいほど差が出やすいです。

保証会社を利用する商品では保証料が関係し、保証料を一括で支払う方式と、金利に上乗せして実質的に分割負担する方式が見られます。

どちらが有利かは、借入期間、金利、繰上返済の予定などによって変わるため、見積りの段階で総返済額ベースで比較することが重要です。

例えば借入3,000万円で定率型手数料が適用されると、定額型より初期費用が大きくなることがあります。金利差が小さい場合ほど、手数料が損益分岐を押し上げやすいため、回収年数の試算で確認します。

登記費用・印紙の注意点

借り換えでは、既存ローンの抵当権を抹消し、新ローンの抵当権を設定する登記手続が一般的です。

登記には登録免許税が関係し、抵当権の抹消登記は「不動産1個につき1,000円」とされる案内があります（例外規定・申請形態による取り扱いは別途確認が必要です）。

また、抵当権の設定登記は税率が定められており、住宅取得資金に係る抵当権設定について軽減税率が設けられる場合があります（要件・適用期限等の条件を満たす必要があります）。

印紙税については、課税対象となるのは一定の「文書」であり、電子メールで送付する電磁的記録は文書に含まれないため、電磁的記録自体は印紙税の課税対象にならないと整理されています。

紙の契約書を作成する場合は、課税文書に該当するか・記載金額に応じた税額が必要かを確認します

繰上返済手数料の確認ポイント

借り換えは、現在のローンを全額繰上返済して完済する段取りが一般的です。繰上返済手数料の有無や金額は、金融機関・商品・手続方法（窓口、ネット等）で異なります。

固定金利期間中の繰上返済については、手続や条件が定められている場合があるため、完済予定日から逆算して必要な手続と費用を確認します。

なお、商品によっては繰上返済手数料がかからない例もあります（たとえば【フラット35】では、窓口手続による繰上返済に手数料がかからない旨が案内されています）。

手続きの流れと必要書類

借り換えは、金利比較だけで完結せず、審査・契約・登記・旧ローン完済まで一連の手続が発生します。

特に重要なのは、新ローンの実行日と旧ローンの完済日を同日に合わせ、資金移動をシンプルにすることです。

日程がずれると、利息の日割り精算や振込手配が増え、手続が複雑になりやすくなります。

必要書類は、本人確認、収入関係、物件関係、既存借入関係が中心です。個人事業主・経営者は提出書類が増えやすい傾向があるため、早めの準備が重要です。

事前審査から実行までの流れ

一般的な流れは、比較・相談、事前審査、本審査、契約、登記手続、実行、旧ローン完済です。事前審査はあくまで概算の可否・条件の目安であり、通過後でも本審査で否決となる可能性はあります。

契約後は司法書士手続が関係し、実行日に合わせて登記と資金移動が行われます。
住宅ローンの手続は審査結果の連絡や日程調整を含むため、工程ごとの目安を持って逆算する考え方が現実的です。:contentReference[oaicite:4]{index=4}

1. 候補を絞り、金利と諸費用を含めた試算を取得する
2. 事前審査で概算条件と借入可否の目安を確認する
3. 本審査に進み、追加資料や確認事項に対応する
4. 契約後、登記手続と実行日の段取りを確定する
5. 実行日に新ローンで旧ローンを完済し、抵当権の抹消・設定を行う

収入・物件・借入の書類チェック

提出書類は金融機関により異なりますが、整理の仕方は共通します。

本人確認書類、収入を示す書類、物件関連書類、既存借入の内容が分かる書類の4セットで考えると分かりやすいです。

提出できない書類がある場合は、代替資料で足りるかを早い段階で確認すると手戻りが減ります。

所要期間とスケジュール目安

所要期間は、書類準備の速度、審査の進み方、登記日程の確保で変わります。事前審査から実行まで数週間〜1〜2か月程度を見込むケースはありますが、繁忙期や追加資料が多い場合は延びることがあります。

実行日が固まると、旧ローンの完済手続や司法書士手配が連動して動くため、後ろ倒ししにくくなる点に注意します。

希望（ボーナス月を避けたい、金利条件の切替時期を意識したい等）がある場合は、先に逆算して提出期限や完済金額確定のタイミングを確認します。

個人事業主・経営者の審査ポイント

借り換えは新規審査となるため、個人事業主・経営者は会社員より確認項目が増えやすい傾向があります。

収入が変動しやすいこと、事業用借入が家計に影響しやすいことが背景です。審査では、継続的な返済能力と、すでに抱えている返済負担（住宅ローン以外を含む）が中心に見られます。

また、税金や社会保険料の納付状況は、資料提出や説明を求められる場面があり得ます。状況を隠すのではなく、現状と対応（相談や分割等の手続）を整理して説明できる形にすることが重要です。

所得の見られ方と申告注意点

個人事業主は確定申告書、法人代表者は決算資料や役員報酬等をもとに、所得（返済原資となる収入）の安定性が確認されることが一般的です。

単年ではなく複数年の推移で見られやすく、所得のブレが大きい場合は説明が必要になりやすいです。売上が大きくても経費が多く所得が小さいと、返済余力が小さく評価される可能性があります。

家事按分や減価償却など、処理の仕方で所得が変わる項目は、記録と根拠を整理し、数値の連続性が説明できるようにしておくことが重要です。

申告方針を急に変えると、数字の読み替えが必要になり、審査説明が難しくなる場合があります。

事業用借入の影響チェック

住宅ローン審査では、住宅ローン以外の借入も含めて返済負担が評価されます。事業用借入が複数ある場合、返済日が集中していると、売上入金のタイミング次第で月中の資金残高が薄くなりやすく、全体の資金繰りとして説明できるかが重要になります。

借り換え検討前に、借入一覧を作って「いつ・いくら支払いが出るか」を可視化し、借り換え後の返済額を加えたときに、最低残高が確保できるかを確認します。

1. 借入一覧を作成（借入先、残高、返済額、返済日、金利、担保・保証など）
2. 月次の返済総額を集計し、入金予定と並べて資金繰りを確認する
3. 返済日が偏る場合、残高が薄くなる時期を特定する
4. 借り換え後の返済額を上乗せし、最低残高が維持できるか確認する

税金・社保遅れのリスク注意点

税金や社会保険料の支払いに遅れがある場合、返済の確実性の観点から、資料提出や追加説明を求められることがあります。

遅れがあること自体を隠す対応は避け、現状と対応状況（相談済み、分割の手続中など）を整理し、説明の一貫性を確保することが重要です。

納付が難しい状況を放置すると、延滞が長期化し、借り換え以前に資金繰り全体が不安定になりやすくなります。必要に応じて、関係機関へ相談しながら、支払い計画を具体化しておくことが現実的です。

相談先の選び方目安

個人事業主・経営者の借り換えは、住宅ローンだけでなく、事業の資金繰りや税務・社保の状況が絡むことがあります。

相談先を目的別に分けると整理しやすいです。金利条件や必要書類、審査の着眼点は金融機関、申告内容の整合や所得の見せ方は税理士、資金繰りの見える化は支援機関など、役割分担が現実的です。

相談前に、借入一覧と資金繰りの概要、申告資料を揃えておくと、確認が進みやすくなります。

• 金融機関：借り換え条件、審査で重視されやすい点、必要書類と日程
• 税理士：申告内容の整合、所得の見え方、家事按分等の整理
• 支援機関：資金繰りの見える化、返済計画の作成、資料整備
• 行政窓口：税金・社保の相談（分納や猶予などの手続確認）

まとめ

住宅ローンの借り換えは、金利差だけで判断せず、事務手数料や保証料、登記費用、印紙などの初期費用を含めた総返済額で比較することが重要です。

残高・残期間・返済期間の変更、固定金利と変動金利の特徴を踏まえて試算し、損益分岐がどこに来るかを確認すると、得になりやすい条件が見えます。

手続は事前審査から実行・完済まで段取りがあり、収入・物件・既存借入の書類準備が鍵になります。

個人事業主・経営者は、申告内容の整合、事業用借入の負担、税金・社保の状況も含めて整理し、必要に応じて金融機関や税理士、支援機関へ早めに相談しながら進めることが安全です。