管理会社から家賃が振り込まれない時の原因5つと資金調達術を解説

管理会社から家賃が振り込まれないと、ローン返済や修繕費、税金・社会保険料の支払いまで影響し、資金繰り不安が一気に高まります。銀行融資や公庫融資は審査や時間が不安、ノンバンクの安全性も気になるところです。

この記事では、送金停止が「借主滞納」なのか「管理会社側の遅延」なのかを切り分け、契約書で確認すべき条項、催告から管理替えまでの進め方を整理します。あわせて資金繰り表の基本と改善の考え方、税金・社保が遅れそうな時の相談先、つなぎ資金としての融資やファクタリングの位置づけも解説します。

送金停止の状況把握

管理会社から家賃が振り込まれないときは、いきなり「未払いだ」と決めつけず、まず事実関係を短時間で整理することが重要です。

送金停止には、管理委託かサブリースかで前提が変わり、借主の入金遅れが原因の場合もあれば、精算処理や相殺（費用控除）で見かけ上の入金が減る場合もあります。

状況把握ができると、管理会社への確認事項が具体化し、資金繰り表に反映して「いつまでにいくら必要か」も見えます。

初動は「契約の型」「借主の入金状況」「送金予定日・精算」「未払い期間と連絡履歴」の4点をそろえるのが基本です。

管理委託とサブリース比較

「家賃が振り込まれない」の見え方は、管理委託とサブリースで大きく異なります。管理委託は、一般に借主から集金した家賃を、契約で定めた条件に沿ってオーナーへ送金する形です。

サブリースは、一般にサブリース会社が借主となって転貸し、オーナーへ一定額の賃料を支払う形が多いです。したがって、原因の切り分けや確認すべき資料が変わります。

まずは手元の契約書・重要事項説明書・精算書の名称に「転貸」「一括借上」などの記載がないか確認し、どちらの枠組みかを確定させます。

借主滞納との切り分け基準

管理会社からの送金停止が「借主の入金遅れ」によるものか、「管理会社側の遅延・手続き不備」なのかを切り分けると、次の打ち手が明確になります。

ポイントは、借主の入金有無を第三者的に確認できる資料と、管理会社が提示する精算内容が整合しているかです。

例えば、借主が月末に入金し、通常は翌月10日送金の契約なのに、翌月20日を過ぎても精算書が出ない場合は、単なる入金遅れ以外の要因も疑い、確認の優先順位を上げます。

逆に、複数戸で同時期に滞納が増えているなら、督促状況や保証会社利用の有無も含めて確認します。

振込予定日と精算の確認ポイント

「振り込まれない」と感じても、契約上は「締め日→精算→送金」というタイムラグがあることが多く、まず送金サイクルを確認する必要があります。

典型例として「当月末締め、翌月10日送金」「当月15日締め、当月末送金」などがあり、土日祝で前後することもあります。

また、送金額は家賃の総額ではなく、管理料、修繕費の立替、広告費、更新事務手数料などが控除された「精算後」の金額になり得ます。

精算書が出ていない、控除根拠が不明、相殺の説明が曖昧な場合は、未送金の可能性も含めて確認を深めます。

未払い期間と連絡履歴の記録法

送金停止が疑われる場合、交渉や手続きの前提として「いつ、いくら、どの資料が不足しているか」を時系列で残すことが重要です。口頭のやり取りだけだと、担当者変更や説明のブレが起きたときに整理が難しくなります。

最低限、未払いの対象月、通常の送金予定日、実際の入金有無、問い合わせ日、回答内容、次回回答期限を1つのメモに集約します。

例えば「12月分：通常は1/10送金→1/20時点未入金。1/12電話、1/15メール。回答は“精算中”で期限提示なし」のように書ける形が理想です。

記録が整うと、資金繰り表へ反映して不足期間を見積もり、必要なら短期資金の検討にも移りやすくなります。

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2026.01.15

契約書・重要事項の確認

家賃が振り込まれない状況では、感覚的に「未払い」と判断する前に、契約書と重要事項説明書（交付されている場合）で“送金の約束”がどう定義されているかを確認します。

管理委託は「集金代行＋精算送金」という形が多く、送金日・精算サイクル・控除項目・立替費用の扱いが条項に書かれています。

一方で、サブリースは「賃料支払条項」「改定条項」「遅延時の扱い」などが中心になり、確認ポイントが変わります。契約の条文は難しく見えますが、見る場所を絞れば初心者でも判断材料を作れます。

まずは、送金日と精算の決め方、控除・相殺の根拠、預り金の管理方法、そして解除・管理替えに関する条件の4点を押さえるのが基本です。

送金日・精算条項のチェック

最初に確認したいのは「いつ、どの金額を送金するのか」です。送金日が明確に決まっている契約もあれば、「締め後◯営業日以内」「精算後に送金」のように幅を持たせている契約もあります。

ここが曖昧だと、管理会社が「精算中」を理由に先延ばししやすくなるため、条項の表現をそのまま把握しておくことが大切です。

併せて、精算書（オーナー精算書、送金明細など）の発行時期や、精算の対象期間（当月分か、前月分か）も確認します。

例えば「当月末締め、翌月10日送金」のつもりでも、契約上は「翌月末までに精算し送金」となっているケースもあり、想定とズレることがあります。

送金日だけでなく、遅延時の連絡義務や、遅延が続いた場合の取り扱い（改善期限や是正要求の方法）が書かれているかも合わせてチェックします。

相殺・控除条項の注意点

送金額が減ったり、ゼロになったりする理由として多いのが「控除」と「相殺」です。控除は、管理料、広告費、更新事務手数料、原状回復費の立替など、契約で定めた費用を家賃から差し引くことを指します。

相殺は、管理会社がオーナーに対して持つ請求権（立替費用など）と、オーナーが受け取る家賃送金を差し引いて精算する考え方です。

ここで重要なのは、控除・相殺できる費用の範囲と、根拠資料（見積書・請求書・事前合意）の要否です。例えば、修繕費を立替えたとしても、事前承諾が必要な契約で承諾が取れていないなら、控除の妥当性が争点になります。

逆に、契約に「一定金額までの軽微修繕は承諾不要」とあれば、控除が認められやすくなります。

送金停止の局面では「控除があるから送金できない」と説明されがちなので、控除項目を一覧で洗い出し、契約条項と突合して過不足がないか確認することが欠かせません。

預り金の分別管理の確認項目

預り金（敷金・保証金、修繕積立金、共益費の一部など）がある場合、管理会社がどのように管理しているかは、送金停止の局面で重要な確認事項になります。

預り金は本来、オーナーや入居者に帰属する性質を持つため、管理会社の運転資金と混ざるとトラブルが大きくなります。

契約書や管理規約、精算書の記載で、預り金が「分別管理される」と明記されているか、預り金の残高を報告する仕組みがあるかを確認します。

実務的には、預り金の残高が定期的に開示されない、精算書で預り金の増減が追えない、口座名義や管理口座が曖昧といった場合は、透明性の低さとして注意が必要です。

送金停止が長引くと、預り金まで回収が難しくなるリスクがあるため、早期に資料を取り寄せ、残高と根拠を押さえておくことが資金保全につながります。

解除・管理替え条件の基準

送金が止まったときの「出口」として、解除や管理替えの条件を把握しておくことは重要です。ただし、感情的に即解除すると、違約金や引継ぎの混乱で逆に損失が出ることがあります。

契約書では、解除の申入れ期限（例：解約の◯か月前通知）、解除事由（重大な契約違反、是正要求に応じない等）、違約金や精算の方法、引継ぎ資料の範囲（賃貸借契約書、鍵、入金履歴、修繕履歴など）が定められていることが多いです。

基準としては、送金遅延が一度きりの事務ミスなのか、精算書が出ない状態が続くのか、連絡や説明が不誠実なのかで判断が変わります。

例えば、送金遅延が2回続き、期限を区切った是正要求にも応じず、精算根拠も提示されない場合は、管理替えを含めた検討の優先順位が上がります。

管理替えでは、入居者の振込先変更や収納代行の切替も絡むため、次の管理会社の受入体制とスケジュールを並行して組み立てることが現実的です。

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2026.01.15

回収と交渉の進め方

管理会社から家賃が振り込まれない場合、回収と交渉は「事実確認→期限を切った要請→書面化→出口判断」の順に進めると、感情的な対立を避けつつ、後工程（管理替えや法的手続き）にもつなげやすくなります。

重要なのは、口頭だけで済ませず、送金予定日・未払い月・金額・相手の説明を時系列で残しながら、こちらの要求（精算書の提示、未払い分の支払い、支払計画の提示など）を具体化することです。

回収には時間がかかることもあるため、並行して資金繰り表に反映し「いつまでに不足が出るか」を見える化しておくと、無理のない交渉期限や次の手当てを決めやすくなります。

催告の段階ステップ

催告は「支払いを求める連絡」ですが、効果を高めるには“相手にやるべき行動が明確な形”に落とすことが大切です。

例えば「家賃が振り込まれていません」だけだと、相手は「確認します」で終わりやすく、時間だけが過ぎます。

未払いの対象月・金額（精算前後の両方）と、こちらが求める資料・回答期限を具体化し、支払いが難しいなら「いつ、いくら、どの方法で支払うか」の計画提示まで求めるのが実務的です。

なお、最初から強い言葉を使うより、段階を踏んでエスカレーションする方が、回収と関係継続の両面で有利になることがあります。

例えば、月40万円の送金が2か月止まっているなら、未収は80万円です。ここまで来ると「いつ回収できるか」だけでなく「回収できない場合にどうするか」も必要になります。

催告は“回収の入口”であると同時に、次の手続きへ進むための準備でもある、と位置づけて進めると迷いが減ります。

書面請求と内容証明の準備ポイント

口頭やメールで改善しない場合は、書面で請求内容を整理し、相手に正式な対応を促します。

一般的には、まず通常の書面（請求書・督促状）で「未払い月、金額、支払期限、振込先、連絡先、根拠資料の提示要求」をまとめ、反応が弱い場合に、内容証明郵便など“送った事実と内容を後から説明しやすい方法”を検討します。

ここで大切なのは、感情的な表現を避け、事実と要求を端的に書くことです。控除や相殺の主張があるなら「控除項目・根拠資料の提示」を併記し、争点を固定します。

書面化の段階では、「相手が支払わない前提」で準備するのではなく、「支払うならどの根拠で、いつ支払うか」をはっきりさせる目的で進めると、交渉が整理されます。

入居者振込先変更の流れ

管理会社の送金遅延が続く場合、現実的な対策として「入居者の支払い先を、オーナー（または新しい管理会社）へ切り替える」検討が出てきます。これは回収と同時に、これ以上の滞留を増やさないための措置です。

ただし、入居者から見ると「振込先変更」は詐欺の連絡に見えることもあるため、丁寧な案内と裏付けが欠かせません。

誰が通知するのか（賃貸人であるオーナーか、新管理会社か）、いつから有効か、既に支払済みの家賃の扱いなど、混乱が起きやすい論点を先回りして整えます。

【入居者へ通知する流れ】

1. 切替日を決める：次回賃料の支払期日から適用するなど、区切りを明確にします。
2. 通知主体を決める：原則は賃貸人（オーナー）名義で通知し、連絡窓口を明記します。
3. 通知内容を整える：物件名・部屋番号・新振込先・適用開始日・問い合わせ先を記載します。
4. 到達を確保する：郵送等で送付し、発送日と宛先を記録します。
5. 入金確認を徹底する：初回は入金の有無を必ず確認し、誤送金があれば早期に連絡します。

入居者側の対応が遅れると、滞納が増えたように見えることがあります。切替は“回収”と“資金繰りの安定”の両面に影響するため、手順と案内の質が重要です。

法的手続き移行の判断目安

交渉や書面請求でも改善がなく、未払いが拡大する場合は、法的手続きの検討が現実味を帯びます。

ここでは「どの手続きが良いか」を断定するのではなく、金額・緊急性・相手の資力（支払能力）・証拠の整い具合で選択肢を絞るのが基本です。

例えば、未払いが数十万円で争点が単純なら簡易な手続きが選ばれることもありますが、複数月・複数物件に及ぶ、控除や相殺の主張が絡む、相手の経営状況が不安定といった場合は、早めに専門家へ相談した方が結果的に損失を抑えやすくなります。

法的手続きは、手段そのものよりも「証拠の整備」と「資金繰りの同時進行」が成否に影響します。

未払い月と金額、契約条項、精算書の不提示、催告の履歴などが揃ってきた段階で、相談の準備が整ったと考えると進めやすいです。

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2026.01.15

事業者オーナーの資金繰り対策

管理会社から家賃が振り込まれない状況は、事業者オーナーにとって「入金が遅れる」だけでなく、ローン返済・人件費・外注費・税金や社会保険料など固定的な支払いに直結します。

例えば月150万円の送金予定が2か月止まると、手元資金が300万円不足する計算になり、黒字でも資金ショートが起こり得ます。

重要なのは、回収交渉と並行して「不足額と期限」を見える化し、支払いの優先順位と短期の改善策を同時に動かすことです。

制度や手続きは変更される可能性があるため、最新の扱いは関係機関へ確認しつつ、ここでは一般的な進め方を整理します。

資金繰り表の更新ステップ

資金繰り表は「いつ入って、いつ出て、残高がどう動くか」を時系列で並べる表です。送金停止の局面では、月次よりも日別・週別で更新すると判断が速くなります。

まず直近90日（最低30日）を対象にし、入金は家賃送金をゼロとして悲観ケースを作り、同時に「回収見込みが立った場合」の標準ケースも用意します。

出金は、ローン返済日・給与支払日・外注費支払日・税金や社保の納付期限など“日付が動かしにくいもの”から入れます。

次に、口座残高の推移を見て不足が出る日を特定し、回収交渉の期限やつなぎ資金の要否を判断します。

支払い優先順位の決め方

資金が足りないときほど、支払いを場当たり的に行うと信用不安が拡大しやすくなります。優先順位は「事業継続に直結するか」「遅延した場合の影響が大きいか」「交渉余地があるか」で整理します。

例えば給与は生活と士気に直結し、遅れが長引くほど離職リスクが高まります。税金や社会保険料は延滞により負担が増えたり、各種手続きや融資の場面で不利になる可能性があるため、早めの相談も含めて対応方針を決めます。

一方、取引先への支払いは、事情説明と支払計画の提示で条件変更に応じてもらえるケースもあります。

重要なのは、払えないことを隠すのではなく、根拠ある数字（資金繰り表）を前提に“期限と計画”を示すことです。

固定費・支払サイト見直しのチェック

送金停止の影響が数週間以上続く可能性があるなら、固定費の見直しと支払サイト（支払い期限）の調整は即効性が出やすい領域です。固定費は一度下げると毎月の出金が減り、資金繰りの底割れを防ぎやすくなります。

支払サイトは、相手にとっても回収の見通しが立つ提案にすると合意されやすく、単なる「待ってください」ではなく「いつ・いくら・どう払う」を示すことが前提です。

例えば外注費100万円の支払いを、50万円ずつ2回に分ける、支払日を10日ずらすなど、現実的な代替案を提示します。

• 固定費：通信・サブスク・保守契約・広告費など、止めても影響が限定的なものから棚卸しする
• 人件費：残業や外注比率の調整など、品質を落としにくい範囲で変動費化を検討する
• 支払サイト：主要取引先へ事情説明し、分割・猶予・締め日の変更案を提示する
• 回収側の強化：自社の請求・入金確認を前倒しし、入金遅れの連鎖を止める

税金・社保の相談先と準備目安

税金や社会保険料が期日どおりに払えない可能性がある場合、放置すると延滞による負担増や、信用面での不利益が出ることがあります。

一般論として、資金繰りが厳しいと感じた段階で、早めに相談窓口へ連絡し、支払計画（分割や猶予の相談を含む）を整えることが現実的です。相談の際は「いつまでに、いくらなら払えるか」を資金繰り表で示せると話が進みやすくなります。

なお、具体的な制度の要件や取扱いは変更されることがあるため、窓口で最新の説明を受ける前提で進めてください。

関連記事ファクタリングで売掛金を早期回収できる？必要書類・手数料と注意点を解説

2026.01.15

つなぎ資金の調達手段

管理会社からの送金が止まると、入金の穴を「いつまで」「いくら」埋めるかが先に決まります。つなぎ資金は、恒常的な赤字を埋める手段ではなく、未入金が解消するまでの“時間”を買う位置づけです。

そのため、調達手段は「必要額」「必要日」「返済原資（いつ戻せるか）」で選びます。例えば未送金が月100万円で、最短10日後に給与支払いがあるなら、スピード重視の選択肢を検討しつつ、並行して条件の良い制度資金の打診を進めるのが現実的です。

融資・制度資金の比較軸

融資や制度資金は「借りやすさ」だけでなく、資金使途の制約、返済期間、総コストまで含めて比較する必要があります。

送金停止の局面では、調達スピードばかりに目が行きやすい一方、返済が始まった後に資金繰りを圧迫するケースもあります。

比較の基本は、資金が必要な期日から逆算して、間に合う手段を候補に残し、その中で条件を絞る流れです。

金利や保証料、必要書類は制度改定や個別事情で変わるため、最新の取り扱いは各窓口で確認する前提で進めます。

ファクタリング活用の適合基準

ファクタリングは、売掛金（取引先に請求して未入金の債権）を早期資金化する考え方です。送金停止そのものを直接解決するというより、事業の売掛金がある場合に「資金ショートを避けるつなぎ」として検討されます。

ポイントは、資金化したい債権が“確定していて争いがない”ことです。管理会社との精算が未確定で、控除や相殺の説明が整理できていない段階だと、資金化が難しいこともあります。

手数料負担を織り込んでも、支払期限に間に合わせる必要がある場面で、適合性を判断します。

必要書類と入金までの目安

つなぎ資金は「提出できる書類」と「必要期日」の整合が重要です。一般的に、制度資金や融資は説明資料が多く、準備と審査に一定の日数を見込みます。

ファクタリングは債権確認が中心になるため、売掛金の根拠書類がそろっていれば短期化しやすい傾向があります。

例えば「10日後に200万円の支払いがあり、売掛金300万円が月末入金予定」というケースでは、短期手段で凌ぎつつ、長期資金は別枠で検討する組み立てが現実的です。

入金までの日数は個別事情で変わるため、あくまで目安として扱い、急ぐ場合ほど事前に必要書類を棚卸しします。

• 融資・制度資金：本人確認書類、決算書・試算表、資金繰り表、資金使途の説明資料、納税状況の確認資料など
• ファクタリング：請求書、契約書や発注書、納品書・検収書、入金履歴（通帳等）、取引先情報など
• 入金までの目安：融資は数週間程度を見込むことが多く、ファクタリングは数日〜1週間程度で進む例もあります

偽装ファクタリング回避の注意点

ファクタリングは資金化の手段として紹介される一方、実態が貸付に近い契約を「ファクタリング」と称して持ちかける例が問題視されることがあります。

契約内容が不明確なまま進めると、手数料負担が過大になったり、分割払いを迫られて実質的に借入と同じ負担構造になるリスクがあります。

回避の基本は、契約書で「債権譲渡の範囲」「手数料の内訳」「償還請求権（買戻しや保証の義務）の有無」を確認し、説明が曖昧な場合は契約を急がないことです。

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2026.01.21

まとめ

管理会社から家賃が振り込まれないときは、まず管理委託とサブリースの違いを踏まえ、入金状況・振込予定日・精算条件を確認して原因を切り分けることが重要です。

次に、送金日や相殺・控除、預り金の扱い、解除や管理替え条件など契約上の根拠を押さえ、連絡履歴と証拠を残しながら催告や書面請求へ進めます。

並行して資金繰り表で不足額と期限を見える化し、税金・社保の遅れを避ける手当てを行い、必要に応じて融資やファクタリングなどのつなぎ資金を比較して、早期に資金ショートを防ぎます。